Đường dẫn vào khu dân cư (KDC) Hoàng Hải (xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP HCM) đầy ổ gà. Cơn mưa lớn cách mấy ngày trước khiến nước tụ lại, phương tiện qua lại đây càng thêm khó khăn. Nhìn ra xung quanh, nhiều mảnh đất trống cỏ mọc um tùm, rác thải bao quanh.

Không có ban quản lý

Bà Lê Thị Thành (52 tuổi, cư dân ở đây) cho biết sau 10 năm hoạt động, hạ tầng KDC Hoàng Hải đã xuống cấp nghiêm trọng. Người dân đã nhiều lần kiến nghị địa phương lắp đặt đèn chiếu sáng nhưng không thấy hồi âm. "Do thấy việc đi lại vào ban đêm khó khăn nên chúng tôi tự lắp đèn tạm để sử dụng. Hiện tượng các xe rác thải từ nơi khác đến đổ trong bãi đất của KDC diễn ra đã lâu, chúng tôi muốn thuê bảo vệ để ngăn chặn, đồng thời bảo dưỡng cây xanh, cải tạo cảnh quan nhưng không thể thực hiện được do mỗi người mỗi ý, không thống nhất mức đóng phí mỗi tháng mà cũng không ai thay mặt cư dân đứng ra lo. KDC không có ban quản trị như các chung cư (CC) để làm những việc này" - bà Thành nói.

Trong khi đó, Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn cho rằng các công trình hạ tầng trong KDC Hoàng Hải vẫn chưa được hoàn thiện nên chủ đầu tư chưa thực hiện việc bàn giao cho chính quyền. Từ đó, các tiện ích hạ tầng như cống thoát nước, đường nội bộ, cây xanh..., cơ quan chức năng chưa thể duy tu, bảo dưỡng. "Hơn nữa, theo quy định chung, đối với các khu nhà CC, cụm nhà CC bắt buộc phải bầu ra ban quản trị để cùng vận hành, quản lý nhưng không bắt buộc điều này đối với các KDC (khu nhà phố, biệt thự) nên mô hình quản lý sau đầu tư xây dựng vẫn chưa xác định" - một cán bộ Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn thông tin.

Tương tự, tại KDC Phú Mỹ (quận 7), chủ đầu tư xây dựng xong công viên, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em... rồi bỏ đó. Thấy xót xa, một số cư dân họp với nhau, thành lập ban đại diện dưới sự chứng kiến của UBND phường. Tuy nhiên, việc bầu và thành lập chỉ là các văn bản làm việc, không có quyết định công nhận.

Ông Phạm Xuân Lan, Trưởng Ban Đại diện KDC, cho biết KDC có đầy đủ các tiện ích như một CC cao cấp. Đối với CC thì được phép lập ra ban quản trị để thu tiền và thuê đơn vị vận hành nhưng KDC là nhà phố, biệt thự lại không được phép làm điều này. "Thấy hạ tầng xuống cấp, chúng tôi thành lập ban đại diện để tự quản, đại diện cộng đồng dân cư thuê đơn vị vận hành, bảo vệ, người quét dọn... Tuy nhiên, không có quyết định công nhận nên cũng không có chế tài, một số hộ không đóng phí sinh hoạt mỗi tháng thì chúng tôi đành chịu thua. Theo tôi, UBND quận nên tổ chức hội nghị cư dân giống như hội nghị nhà CC để ra quyết định thành lập ban đại diện. Từ đó, dễ dàng vận hành và quản trị được KDC" - ông Lan đề xuất.

Khu dân cư mới bị... bỏ rơi - Ảnh 1.

KDC Miếu Nổi (quận Bình Thạnh) hiện không có ban đại diện để quản lý

Thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, trong 10 năm qua, TP HCM đã hình thành hơn 771 KDC mới, đa phần các hạ tầng và tiện ích xung quanh do người dân tự quản. Địa phương có nhiều KDC mới hình thành chiếm số lượng nhiều là quận 9 (130 KDC), quận 2 (121 KDC), quận Thủ Đức (110 KDC)...

Theo một cán bộ Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, đến nay các văn bản pháp luật không quy định bắt buộc thành lập ban quản trị tại các KDC. Trong khi đó, nguồn lực tài chính của chính quyền địa phương không thể đáp ứng được yêu cầu quản lý, vận hành các công trình kết cấu hạ tầng của KDC mới, chất lượng cao do kinh phí cao. Chỉ riêng quản lý công viên trong KDC, có nơi kinh phí lên đến cả tỉ đồng/năm. Tại Nhật Bản đã áp dụng mô hình quản lý theo đóng góp từ các doanh nghiệp và người dân trong khu vực. Tại Việt Nam, ghi nhận mô hình tại Phú Mỹ Hưng (quận 7) ưu việt nhất khi thành lập "Ban quản trị khu phố" do chính chủ đầu tư khởi xướng. Chủ đầu tư tại Phú Mỹ Hưng sử dụng 2% kinh phí bán nhà đưa vào quỹ bảo trì, vận động đóng góp phí quản lý từ 300.000 đồng đến vài triệu đồng/hộ. Hay như KDC Lavila (huyện Nhà Bè) thu mức phí 2 triệu đồng/hộ để vệ sinh, phun diệt côn trùng, bảo vệ, chăm sóc cây xanh...

Tại tổ hợp KDC Gia Hòa (phường Phước Long B, quận 9) gồm nhiều tòa nhà CC cao tầng và nhiều biệt thự, nhà phố. Trong quá trình xây dựng và trước khi bàn giao, chủ đầu tư quản lý rất tốt. Tuy nhiên, sau khi bán cho khách hàng, hàng loạt hố ga bị sụt lún, cột điện nghiêng, công viên nhếch nhác... Trước tình trạng này, các hộ dân tự lấy phiếu ý kiến rồi bầu ban tự quản để quản lý KDC. Ban này liên kết với các ban quản lý CC để khắc phục, sửa chữa những hạ tầng dùng chung. Hạ tầng chỉ liên quan khu vực nhà phố, biệt thự, ban tự quản huy động nguồn lực quản lý, sửa chữa, nâng cấp. Mức phí được chia làm 3 nhóm: nhà có chiều ngang dưới 5 m, mức thu 4 triệu đồng/năm; trên 10 m, mức thu 7 triệu đồng/năm, trong đó có cả tiền gom rác thải và khu CC thì chi phí vận hành 7.000 đồng/m2. Riêng việc bảo vệ tổ hợp KDC Gia Hòa, cả hai cùng thuê một đơn vị bảo vệ nhằm chia sẻ chi phí và bảo đảm an ninh chung.

Một số đề xuất

Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM cho biết hiện có 3 đề xuất để quản lý tốt các KDC mới. Theo đó, nếu khu vực đó chỉ một chủ sở hữu hoặc có quy mô dưới 20 căn nhà, có thể thành lập mô hình tự quản không có tư cách pháp nhân. Các chủ nhà tự thống nhất phân công quyền và trách nhiệm.

Nếu có 20 căn nhà trở lên, có thể thực hiện mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã, sử dụng quy định pháp luật về hợp tác xã. Hoặc có thể lập hội đồng quản trị của công ty cổ phần, thành phần gồm 1 trưởng ban, 2 phó ban... Kinh phí hoạt động dựa vào quá trình tổ chức hội nghị KDC thỏa thuận với nhau.

Bài và ảnh: Lê Phong (NLD)